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克而瑞物管
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2020-11-10 14:47
文 | 研究员李斌
不管是地产开发板块,还是物业服务板块,凡是搭上“万科”的字眼,总能自带流量。从上半年《新十年》中“三驾马车”模型的搭建,到“万科物业”、“万物梁行”及“万物云城”三大细分子品牌的发布,与过往相比,今年万科物业的“流量”似乎更强。
如果说我们在《从出圈到回归,万科物业“服务”这盘棋》中提出的“品牌下沉、价值突破”是种降维,那么万科物业的升维终于在2020年10月的最后一天揭晓。
万科集团合伙人、万物云空间科技服务股份有限公司CEO
朱保全
万物云发布,科技驱动重塑生产关系
在多家媒体提前曝光之后,万科物业新品牌终于迎来官宣。10月31日,万科集团合伙人朱保全在万科集团上海区域媒体交流会上,正式对外宣布万科物业发展股份有限公司更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”,简称为万物云。
万物云品牌标识
源自0与1的数字灵感与中文圆润字体的文化结合
会上朱保全对新品牌进行全面解读:“万物云不是云计算或者云服务,但从城市到园区,从写字楼到家,皆为空间,空间科技服务的范畴比物业服务更大,在空间(Space)里的设施、设备、资产、人及商业活动皆可通过技术(Tech)连接。”将物业服务向空间服务延展,从而实现客群范围的扩大和服务内涵的外延。
万科物业品牌的升维,首先体现在生产力的革新。对于物业服务而言,从住宅社区走向城市综合服务,各个环节每天都会有大量数据产生,这是物业服务中的“生产资料”。这些数据一是具有封闭性,散落在各个小区、楼宇中形成数据孤岛;二是海量数据之间形成冗余,不同的“数据字段”在数据库中重复出现,给数据分析带来难度。以科技驱动来塑造物业服务的生产力,不仅带来使用效率的提升,更带来管理的透明度和服务的颗粒度的升级。
朱保全现场演示了“星尘”操作系统。“星尘”操作系统可以看做是一个连接平台,目前已经连接了96个设备厂商,空间里的设施、设备、资产、人、商业活动等都能接入系统。朱保全举例表示,通过数字罗盘可以看到今年一共发生190万单告警的事件,前端摄像头和后台的AI联动,可以发现现场是否有消防、群聚、脱岗等问题;在工单系统中,全国746万个设备全部在线,基于这些设备生成的工单、每天的执行状况和设备完备状况都能在线监测。
我们对深圳万科璞悦山的项目调研也印证了科技赋能之于万科物业的价值。璞悦山项目中,“黑猫”产品集成了万科物业的睿眸识别系统,这套生物识别系统为业主提供“一张人脸”通行社区、单元及入户门禁。对于陌生访客或外卖人员,系统给予临时进入权限,后台基于社区内的多个摄像头联动,形成轨迹追踪功能,及时发现超时滞留等异常情况。
以科技为驱动,目的是改善物业服务中的生产关系,提升物业和业主之间的亲密度和信任度。朱保全表示,万科物业为客户提供的最重要的一项服务就是资产服务,因为这是物业和业主达成的一种共识。当物业管理的价值是去追求社区资产的保值增值,那么万科物业通过技术实现人、财、物的上线和数据化管理就能获得业主的理解和认可。
“去谷歌”的Alphabet和“去万科”的万物云
万科物业品牌的升维,还体现在开放的勇气。当郁亮还在“琢磨着”把万科名字中的“地产”字眼拿掉的时候,可能谁也没想到万科物业板块会更有勇气把“万科”的头衔去掉。根据我们的观察,对于有地产开发背景的物企而言,绝大多数品牌都具有地产开发板块的基因,多以“地产+物业”或“地产+服务”的方式命名,原因在于,地产板块的品牌赋能成为物企迅速打开市场的重要抓手。万科物业向万物云更名,虽然可以把万物解释是为万科物业的缩写,但对于陌生业主而言,万物云已缺乏和万科的直接联想。去掉对万科的直接联想,才能实现更广泛意义上的自由度。这种开放的勇气,源于三个方面的“打底”。
首先,品牌架构清晰,专业的品牌做专业的事。朱保全表示,作为业主,希望服务你的人只专情于你自己。因此,对于社区空间、商企空间、城市空间三大业务条线,分别打造了万科物业、万物梁行及万物云城的专业细分子品牌,满足精细服务的需求。
其次,当万科物业这个品牌变得更大、更综合的时候,需要更高层级的品牌来统筹。当Google发现自身的业务越来越复杂的时候,便创造了Alphabet品牌,来统领Google的搜索、视频、宽带、风投等各项业务。对于万科物业板块而言,随着服务范围由社区向城市公共空间、社区公共空间、社区私人公共空间,商写私人空间,商写公共空间等扩展,原来的服务内容变成其中的一部分,比如说住宅的公共空间里面,万科物业仅仅是住宅物业里面的一个从业者而已。如果再沿用原有品牌,就会导致品牌的混乱或者淡化。
万物云品牌树
更重要的是,当服务更综合的时候,开放和合作成为对冲企业能力半径的有效手段。住宅领域万科物业具备极强的品牌认知和服务能力。在商企领域,万科物业则选择与戴德梁行合作,来实现物业管理、设施管理、大宗资产交易等在内的综合服务。对于更为复杂的城市空间,万科物业更需要一个全新的架构,来实现企业与企业之间的开放和合作。无疑,万物云这种“去万科”的方式,更容易被市场接受。
更名后,万物云与其他物业公司不再是竞争关系而是合作关系。“选择做平台,必须开放,但开放的条件是价值观一致。我们将联手价值观一致的合作伙伴,开始建立睿联盟合作平台。”朱保全表示,下一步在住宅物业领域形成的BPaaS服务将在万物云旗下各空间服务子品牌上全覆盖,并以睿联盟为主要载体对外进行输出,携手行业共走高品质服务之路。万物云还会战略投资睿联盟成员企业并支持其上市。
左手小米,右手美团,新十年对人才和估值的期待
在朱保全的眼中,未来的竞争对手不会是其他物业公司,而是科技公司的下沉。为了应对科技公司的下沉,或许万科物业正在将自己率先变成科技公司。
万科集团合伙人、万物云空间科技服务股份有限公司CEO
朱保全
一是向小米学习。万科物业不再追求利润的高低,而是通过让利的方式,用于补贴服务、孵化业务及吸纳人才。在之前的演讲中,朱保全给出了一组咋舌的数据对比:地产行业80%的人都在大学本科学历以上,而基金和投行则超过了99%,而且都是名校毕业。物管行业内,90%都没念过大学。物管行业迎来风口,但细看支撑这个行业后续发展的人才储备,却很不乐观。和雷军对小米硬件综合净利润率的强管控类似,朱保全自嘲目前业务利润太高,表示从万科物业变身到万物云之后,希望追求的不再是利润,希望通过招募更多的人才,建立更好用的系统,连接更多的客户,提供更好的服务品质。在空间之上,通过补贴来孵化出更多新的业务。
二是向美团学习。如果将万物云和美团的业务以洋葱图的形式来呈现,我们会发现惊人的相似。从服务的角度来看,万物云的社区空间、商写空间和城市空间分别对应着人的生活、生产以及大城市生态系统对人的美好生活服务的支撑。同样是服务业的美团,以外卖、家政等跑腿类到家服务构成第一服务圈,以电影、美容美发等基本无法到家的本地服务构成第二服务圈,以酒店、机票等服务构成消费者远距离的第三服务圈。如果说消费者能够在美团上实现涵盖主要消费需求的全种类服务,那么在物业服务领域,万物云想做的就是实现城市中业主和租户全业态的服务。
从效率的角度来看,美团日订单近2000万单,背后涉及到物品供给、流量处理和配送调度等一体化的解决方案。虽然外界对美团过于追求效率有所非议,但总体而言美团基本解决了高峰期公司白领用餐的难题。对于物业管理而言,如何调动小区内、小区与小区之间甚至城市相关机构的协同效率,对于万物云来说,也是将来不可避免要解决的难题。
从估值的角度来看,目前房地产开发企业****0中仅有万科物业还未明确表示上市。根据朱保全之前的表述,万科物业的上市至少要成为万科未来万亿市值的重要支撑。我们认为,估值和市值或许是万科物业还在观望的两个重要指标。目前可比服务类型的科技企业中,能够实现高市值、高估值的,恐怕也只有美团(总市值1.69万亿,PE443倍)能成为万科物业的对标企业了。
克而瑞点评
朱保全说,在他从事物业的早期,心中就一直存在着一个像五大行一样的理想。万科物业一系列子品牌的落地,以及万物云的官宣,既是公司战略革新,也是他个人梦想的实现。万物云让万科物业的品牌架构更丰富,让三大业务条线有了更广阔的开放空间,更让行业对其充满更高的期待。敢为人先的追求是万科的基因,而当科创板成为国家创新驱动战略的一大落脚点后,在蜂拥而至赴港上市的物业公司中,万物云服务是否会成为率先回归A股的领头羊呢?
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